Аналіз ефективності використання земельної ділянки

При проведенні експертної оцінки нерухомого майна, включаючи експертну грошову оцінку земельних ділянок, обов'язковим етапом є аналіз ефективності використання забудованої земельної ділянки, від якої залежить її вартість. В загальному вигляді вартість ділянки в залежності від поставлених завдань може розраховуватись або при існуючому, або при альтернативному використанні.

У відповідності з Національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», існуюче використання - це фактичне використання нерухомого майна на дату оцінки, існуюче використання не завжди погоджується з ринковими принципами і базою оцінки. Тому йому можуть відповідати неринкові види вартості (наприклад інвестиційна, спеціальна). Альтернативне використання - це можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого використання та розглядаються під час аналізу кращого та найбільш ефективного використання об'єкту оцінки.

Критерієм кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки при альтернативних видах діяльності є максимум прибутку (доходу), отриманого суб'єктом господарювання - землекористувачем, за умови, що данний вид діяльності є юридично законний, фізично можливий і фінансово здійсненним. У цьому випадку досягається максимальна ринкова вартість об'єкта оцінки (земельної ділянки).

У сучасних соціально-економічних умовах України і з урахуванням обмежень цивільно-правового характеру, що звичайно присутні на первинному земельному ринку, принцип кращого та найбільш ефективного використання доцільно розглядати в такій інтерпретації, яка поєднує в собі альтернативне і фактично існуюче використання. Альтернативне користування пов'язане з можливим перепрофілюванням земельної ділянки на більш ефективні види підприємницької діяльності, поточне користування - з поліпшенням фінансово-господарських результатів за рахунок проведення оптимізаційних організаційно-технічних заходів без зміни цільового призначення об'єкта аналізу. Повертаючись до оцінюваної земельної ділянки треба констатувати, що за категорією земель земельна ділянка належить до земель роздрібної торгівлі та комерційних послуг. Характер розташування, існуюча забудова, деякі інші споживчі характеристики, а також історичний досвід землекористування роблять недоречними розгляд альтернативних видів господарської діяльності по за рамками земель комерційного використання (наприклад, такої яка за УКЦВЗ відноситься до промислової). Тобто зміна категорії земель при аналізі кращого та найбільш ефективного використання не розглядається.

Інша справа - характер цільового призначення в рамках однієї категорії. Тут дійсно можуть бути варіанти організації різних, можливо, більш ефективних, видів господарської діяльності. Що стосується об'єкта оцінки, то говорити про зміну цільового призначення ділянки є недоцільним. Місце розташування ділянки у центрі населеного пункту, як найкраще відповідає цільовому призначенню об'єкта 1.11.3 - землі для роздрібної торгівлі та комерційних послуг. До того ж на даній ділянці розташований існуючий магазин.

Подібні статті по економіці

Витрати основної діяльності залізничного транспорту
Економічний аналіз є конкретною методологічною дисципліною. Ґрунтуючись на матеріалах інших економічних дисциплін і значною мірою узагальнюючи набуті студентами знання, він допоможе майб ...

Україна у вимірі індексу людського розвитку (1998-2009 рр)
Сьогодні в період трансформаційних змін соціальної та економічної системи України та багатьох країн світу однією з найважливіших проблем суспільства є не лише збереження, а й примноженн ...

Інноваційна діяльність підприємства
У цей складний для України період відродження ринкових відносин, коли вкрай важливими завданнями є збереження промислового комплексу, його структурна перебудова і забезпечення подальшог ...