Меню сайту

Оцінка вартості земельної ділянки інвестиційним методом

- на момент оцінки земельна ділянка знаходилася в стадії розвитку, у зв'язку з чим за показниками існуючої прибутковості її цільове використання не досягло кращого і найбільш ефективного;

- ефективна ставка орендної плати в абсолютному вимірі є чистою, тобто очищеною від операційних витрат на утримання території (всі ці витрати бере на себе орендар).

З урахуванням зазначеного, розрахунок ефективної ставки орендної плати виконаний в таблиці 26.

Таблиця 26. Розрахунок ефективної ставки орендної плати за оцінювану ділянку

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Площа ділянки, м2	S	Технічна документація із землеустрою	347
Нормативна грошова оцінка ділянки, грн.	НО	Додаток №8	46730,49
Розрахункова сума річного земельного податку, грн.	ПЗ	Податковий кодекс	467,31
Ефективний термін повернення інвестицій в покупку земельної ділянки, років	Т	Аналіз вітчизняного фінансового ринку	6
Середнє значення вірогідних цін продажу подібних земельних ділянок, грн./м2	ПРВ	Ймовірна ринкова вартість отриманих на базі аналогового підходу	30,98
Ймовірна ринкова вартість ділянки-аналога, грн.	РВ	РВ = S * ПРВ	10750,06
Максимальна розрахункова кратність ефективної ставки орендної плати відносно земельного податку	КЕ	3,83
Прийнята умовна кратність ефективної ставки орендної плати з урахуванням поточних особливостей об'єкту	КЕум	Населений пункт не є привабливим для типового інвестора	2,3

Прийнята ефективна ставка орендної плати відносно земельного податку є тимчасовою до завершення повного освоєння ділянки. Таким чином, чистий рентний дохід від здавання земельної ділянки в оренду за тимчасової ефективною ставкою 4,8% від нормативної оцінки. Ділянка розташована в зручному місці, але зважаючи на значну площу ділянки і наявність поруч конкурентоспроможнім об'єктів, зайнятість приймаємо на рівні 80 відсотків:

ЧРД = 46730,49× 0,023 × 0,96 = 1031,81 грн. на рік.

Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, ставка капіталізації чистого рентного доходу в даному випадку може розраховуватися як співвідношення між чистим операційним (рентним) доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, або виходячи з норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал з урахуванням змін вартості грошей у часі.

Коли йдеться про капіталізацію чистого (рентного) доходу від володіння умовно вакантною земельною ділянкою (тобто коли норма повернення капіталу для земельних поліпшень не враховується), ставка капіталізації визначалася кумулятивним методом. Умовно безризикова ставка прийнята на рівні середньої ставки по депозитам (в дол. США) строком більше 1 року для фізичних осіб, яка на дату оцінки дорівнює 8,0% річних. Діапазони надбавок за кожен з факторів ризику становили 0%-5% і визначалися експертним шляхом.

Галузевий ризик приймаємо на рівні 1,5%.

Ризик пов'язаний з місцем розташування приймаємо на рівні - 1,0%.

Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД виконаний в таблиці 27.

Таблиця 27. Розрахунок вартості земельної ділянки методом капіталізації ЧОД

Показник	Позначення	Розрахункова формула, джерело інформації	Значення
Номінальна норма віддачі інвестованого капіталу (відсоток за валютним депозитом для фізичних осіб більше року, на дату оцінки), %	ННВ	Національний банк України	8,0
Галузевий ризик. %	І	Наказ ФДМУ від 28.08.06 p., №1307 (згідно цільового призначення ділянки)	1,5
Специфічний ризик, притаманний даному об'єкту, %	СРС1	Майже немає конкурентів	1
Норма віддачі капіталу	РНВ	РНВ = (ННВ + 1+ СРС)/100	0,105
Капіталізована вартість земельної ділянки, грн.	ЦЗ	9826,76
Вартість в розрахунку за 1 м2, грн.	ЦЗпит	ЦЗ/S	28,31

Перейти на страницу: 1 2 3 4

Подібні статті по економіці

Аналіз особливостей формування державного регулювання будівельної індустрії України
Україна має значний промисловий потенціал. Сучасна економіка України характеризується нецілісністю внаслідок переходу від однієї економічної системи із властивими їй економічними формам ...

Види ринку
Сучасна ринкова економіка являє собою складний організм , що складається з величезної кількості різноманітних виробничих, комерційних, фінансових і інформаційних структур , що взаєм ...

Боргова безпека методологія оцінки та механізми забезпечення
Боргова безпека підприємства є однією з найважливіших складових фінансової безпеки, проблема якої стала найбільш актуальною в період світової фінансової кризи 2008-2010 рр. За цих обста ...