Оцінка вартості земельної ділянки методом залишку для землі

Площа приміщень, м2

347

Чиста орендна ставка, грн./м2

40

Регіональна поправка

0,65

Коефіцієнт завантаження

0,95

Потенційний річний доход, грн./рік

8570,9

Види компенсації

Поправка, %

Умовно без ризикова ставка (на рівні середньої ставки по депозитам (для фізичних осіб в дол. СІЛА), строком більше 1 року. Данні отримані при аналізі ставок по депозитам 10 найбільш стабільних та впливових банків.

8,0

компенсація зміни базової складової (ставки)враховується у зв'язку з тим, що українські банки можуть понизити відсоток по депозитним вкладам на відміну від вкладень в державні облігації СІЛА, які прийнято вважати найстабільнішими та безпечними, тому розмір компенсації за цей вид ризику приймаємо

1

компенсація за ризик, обумовлений розбіжностями в ліквідності вкладень приймаємо у зв'язку з тим, що об'єкт нерухомості на відміну від банківських вкладів не може бути терміново переведений в готівкові кошти без суттєвої втрати вартості. Експертна група вважає, що даний вид ризику та наступний (компенсацію за ризик, обумовлений різними умовами вкладень) для отримання прозорого та неупередженого результату слід врахувати на рівні

1

компенсація за ризик, обумовлений різними умовами вкладень, становлюється у зв'язку з тим, що строк окупності вкладень не порівняно перевищує термін банківських депозитів, прийнятих у якості порівняння, а відповідно і вищий відсоток ризику вкладень. За звичай розмір компенсації рівний розміру попередньої компенсації, у зв'язку з чим оцінювач прийняв розмір ставки рівною

1

компенсація за ризик, пов'язаний з компетентністю управління визначається у зв'язку з необхідністю контролю якості управління підприємством в умовах перехідного періоду до ринкової економіки (України признана світовою спільнотою як країна не з ринковою, а с перехідною (до ринкової системи) економікою. Таким чином, розмір ставки прийнята

-2

компенсація за ризик вкладень в галузь визначається згідно результатів аналізу діяльності відповідної галузі, що вона в цілому (здача нерухомості в оренду) достатньо приваблива, що дозволяє прийняти розмір компенсації на рівні

2

компенсація специфічних ризиків, що характерні об'єкту, встановлюється за результатами аналізу його ринкової привабливості, розташування в межах населеного пункту, господарської діяльності, з урахуванням його положення на ринку, факторів зовнішнього оточення, прогнозування доходів і т.д. компенсація за ризик, пов'язаний з оцінюваним об'єктом, може бути прийнята на рівні

-1

компенсація інфляційних очікувань встановлюється в зв'язку з тим, що базова без ризикова ставка може включати до 3% інфляційних очікувань відносно дол. США. Обмінний курс долара значно знизиться у 2010 році, прогнозували провідні економісти організації "Конференція ООН по торгівлі та розвитку". Але долар в світі слабішає по відношенню до валют тих країн, економіки яких стабільніші за американську. Зростання курсу повинне бути не технічним, тобто не пов'язаний з панікою банків чи ринків (поточна ситуація в Україні - стрімке зростання курсу долару по відношенню до гривні), а з економічними показниками (зростання ВВП, втримання приросту и зниження зовнішньої та внутрішньої заборгованості). Враховуючи перераховане, стрімке падіння долара на Україні не відобразиться. На наш погляд, базову ставку варто скоректувати, прийнявши розмір

-2

ставка капіталізації, розрахована кумулятивним методом, %

12