Значення методики оцінки об'єктів комунальної власності при трансформуванні форм власності в Україні

Найчастіше при оцінці майна підприємств використовують метод визначення вартості з врахуванням амортизації. Цей метод в літературі ще позначають як метод оцінки по залишковій вартості.[15.18] Використання цього методу на практиці досить трудомісткий процес. Для того, щоб визначити вартість об'єкта за цим методом необхідно мати інформацію про індекси зміни цін за період експлуатації майна, про затрати на будівництво даного об'єкту.

В зв'язку з тим, що будівлі та споруди складають основну частину нерухомості країни, тому визначенню їх вартості, пошуку найбільш прийнятних методик для цього приділяють зараз в Україні велику увагу. В Україні існують розбіжності з Західними країнами в якісному підході до характеристики об'єктів. Наприклад, навіть зараз в наших будівельних документах стверджується, що вартість несучих елементів для всіх будівель складає близько 60% загальної вартості. Сучасні вимоги до будівель приводять до зміни пропорцій між вартістю різних частин та елементів. Зараз збільшуються затрати на комфортабельність, покращення дизайну.

В зв'язку з цим на Заході будівельні компанії при оцінці споруд обов'язково зазначають категорію якості. Встановлено 4 категорії якості, при визначенні яких враховують якість та кількість використаних матеріалів, міцність, зовнішні та внутрішні роботи. Категорії якості також характеризують строки операційного періоду, тобто періоду експлуатації до капітального ремонту.

Існують різні думки відносно визначення залишкової вартості об'єкта, яку в майбутньому приймають за основу при визначенні ціни приватизації об'єкта. На думку Гуріна Е.А. залишкова вартість повинна визначатися не за балансовими даними, а через метод визначення вартості заміщення з врахуванням амортизації. Для цього необхідно визначити вартість будівництва споруди в поточних цінах з врахуванням того, що новий об'єкт виконує такі ж функції, як аналогічний, що оцінюється. Для цього спочатку визначається скільки б коштувала дана споруда при будівництві її в сучасних умовах і потім цю вартість зменшують на суму зносу. В цьому випадку необхідний експертний висновок по визначенню амортизації. Оцінщик на дату оцінки повинен визначити фізичний та функціональний знос.

Фізичний знос (Фі) базується на строку експлуатації будівлі, якості ремонту. Він є результатом експлуатації, яка приводить до утворення дефектів. В результаті цих дефектів відбувається часткова або повна втрата елементами споруди своїх технічних якостей. Фізичний знос визначається на основі оцінки технічного стану споруди.

Функціональний знос (Фф) визначається "старінням" першопочаткового проекту, невідповідністю його новим технологіям, що вираховуєтся за допомогою коефіцієнта Кф.

Фф

Кф = 1 - --------

100%

Моральний знос враховує невідповідність споживчих властивостей будівлі сучасним вимогам по таким параметрам, як планування, висота поверху, інженерне обладнання.

Визначення коефіцієнта морального зносу (Км) носить експертний характер. Діапазон зміни коефіцієнта морального зносу такий, як і коефіцієнта функціонального зносу (Кф) і знаходиться в межах від 0,99 до 0,6.

Залишкова вартість (Со) визначається за формулою:

Со = Св х Кг

де:

Со - залишкова вартість;

Св - відновна вартість;

Кг - коефіцієнт годності.

Коефіцієнт годності в свою чергу визначається за формулою:

Кг = Км х Кф

Ця методика дає об'єктивну оцінку вартості самих будівель, але не враховує їх місцезнаходження, не враховує можливість використання цих споруд в майбутньому, тобто не коригує вартість в залежності від майбутньої її доходності. До того ж в цій методиці багато суб'єтивних сторін: відновна вартість визначається експертами, моральний, функціональний, фізичний знос - також експертами, що відкриває можливість для суб'єктивної корекції оцінки споруди.

Подібні статті по економіці

Державний бюджет. Дефіцит бюджету
ХХ століття визначилось значним розвитком суспільства і, як результат цього, розвитком держави взагалі. Однією з найважливіших передумов розвитку та існування сучасної демократичної де ...

Витрати виробництва, їх критерії та класифікація
Актуальність даного дослідження полягає в тому, що підприємства в процесі своєї діяльності, здійснюваної на основі комерційного розрахунку та самофінансування, здійснюють матеріальні і ...

Фінансова криза та можливі шляхи її подолання
Економіка ніколи не стоїть на місці, її розвиток постійно йде вгору, але кожна висота починається з падіння. Це породжує циклічний характер світового господарства. Економічний цикл - це п ...