Оцінка вартості земельної ділянки за методом прямого порівняння з аналогами продаж

У відповідності з підходом, що базується на зіставленні цін продажу, проводиться порівняння земельної ділянки, що оцінюється, з подібними за функцією використання та характером забудови земельними ділянками, що були продані раніше. При цьому враховуються такі фактори, як правовий статус ділянки, умови та дата її продажу, місце розташування, фізичні та екологічні характеристики, функціональне призначення, необхідність дотримання вимог щодо використання та забудови ділянки і т.д.

На практиці підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, реалізується у вигляді методу прямого попарного порівняння з аналогами продажів та методу статистичного аналізу ринку.

Метод прямого порівняння з аналогами продаж заснований на внесенні поправок до вартості ділянок, продаж яких здійснилася в минулому з урахуванням класифікаційного типу об'єкту та інших властивостей і ознак оцінюваної ділянки та ділянок-аналогів.

Факторний аналіз земельного ринку дозволяє зробити припущення, що найбільш вагомими групами основних ціноутворюючих факторів є:

- соціально-економічний статус населеного пункту, що характеризується кількістю мешканців;

- характер розміщення оцінюваної ділянки щодо основних місто утворюючих центрів населеного пункту (громадський центр, автовокзал, залізничний вокзал);

- існуючий рівень інженерної підготовки та містобудівної цінності ділянки;

- ефективність та раціональність використання земельної ділянки, яка вимірюється показником щільності забудови;

- фактичне цільове використання ділянки;

- конфігурація і площа ділянки;

- умови продажу й оцінки (конкурентність, мотивація, період експозиції, база оцінки та інші обмеження і умови цивільно-правового характеру);

- фактор часу, опосередкований через дату продажу;

- регіональний ціноутворюючий фактор, який враховує відмінності середнього рівня цін на земельні ділянки, що склалися в різних населених пунктах (ринковий мультиплікатор).

Інші фактори, що певним чином впливають на рентний дохід, як свідчить практика, неможливо достовірно врахувати у кількісному вигляді. Тому для зменшення вірогідності спотворення результату в контексті завдань цієї оцінки ними доцільно зневажити.

При застосуванні методу зіставлення цін продажу приймається наступне припущення - скільки коштував би об'єкт-аналог, якби в нього були такі ж самі характеристики, умови оцінки і продажу, як і в оцінюваної ділянки.

Для розрахунків за об'єкти порівняння були вибрані ділянки з кодом цільового призначенням 1.11.3, які були продані за останні роки продажі в Лебединському районі і які розташовані в центральній частині населеного пункту. Відомості про об'єкти, вибрані для порівняння наведені у таблиці 4:

- фактична площа ділянок;

- відстань до громадського центру населеного пункту;

- наявність комунікацій;

- фактор часу, опосередкований через дату оцінки (дата прийняття рішення про продаж).

За такими факторами, як інженерно-геологічні та геометричні характеристики ділянок, наявність чи відсутність сервітутів та обмежень щодо використання, мотивація продавців та покупців (умови безконкурентного продажу) усі ділянки порівнянні, тому поправки на ці фактори не враховуються.

Поправочні коефіцієнти розраховуються за наступними формулами.

Поправка на чисельність населення населеного пункту:

Nан - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт порівняння, тис чол.;оц - чисельність населення в населеному пункті, в якому розташовано об’єкт оцінки, тис чол

Поправка на площу ділянки:

Sан - площа ділянки, яка приймається в якості аналога, м2;оц - площа ділянки, що є об’єктом оцінки, м2.

Поправка, яка враховує розташування ділянки в межах населеного пункту:

R1ан - відстань до адміністративного центру населених пунктів для ділянок, аналогів, км;оц - відстань до адміністративного центру населеного пункту для ділянки, що оцінюється.

Поправка на рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території:

Кан - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту-аналога;

Коц - комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки та містобудівну цінність території розташування об’єкту оцінки.

Комплексний показник, що характеризує рівень інженерної підготовки території та її містобудівну цінність (К), розраховується у відповідності до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів як здобуток наступних параметрів:

Подібні статті по економіці

Фондовая биржа, как элемент рыночной инфраструктуры
Ринок цінних паперів. Фіктивний капітал. Випущені акціонерними товариствами акції й облігації поступають в обіг, створюючи ринок цінних паперів. Про масштаби цього ринку свідчить то ...

Житлове будівництво в Україні
Проблема забезпечення населення житлом, як на початку 90-х років XX ст. так і нині, належить до найгостріших соціально-економічних проблем в Україні. Наша країна має потребу у функціону ...

Удосконалення методики оцінки інвестиційної привабливості аграрних підприємств
Комерційні організації активно залучають позикові кошти, зокрема використовують кредити банків, товарні кредити, акціонерний капітал. Використання кредитів характерне для підприємств, що ...