Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

- метод капіталізації чистого доходу;

- метод співставлення цін продажу або порівняльний метод;

- метод урахування витрат на земельні поліпшення [37].

При проведені експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки. Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості. Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання, яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що ґрунтуються на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що грунтується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, кращого та найбільш ефективного використання [39].

Визначення оціночної вартості земельної ділянки в рамках цього Звіту здійснюється у відповідності до "Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" з урахуванням загальновизнаної методології експертної оцінки та норм професійної діяльності оцінювача. Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методичних підходах: доходний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на земельні поліпшення).

Метод капіталізації чистого доходу передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки (Цкп) визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу (До) до ставки капіталізації (Ск) за формулою:

(7)

До - очікуваний чистий операційний або рентний дохід,грн.;

Ск - ставка капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки (Цкн) визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(8)

Подібні статті по економіці

Франчайзинг як засіб мінімізації підприємницьких ризиків
Актуальність теми. Для української економіки питання розвитку підприємництва вирішується протягом двох десятиліть, проте ще і досі не втратило своєї актуальності. Постійні спроби зблизит ...

Аналіз діяльності компанії Фенікс
При переході української економіки на ринкові відносини основні завдання функціонування підприємств вирішувалися в рамках централізованого управління. Виробничо-фінансовий план підприєм ...

Антимонопольна політика держави і її місце у встановлення сучасних ринкових відносин в Україні
В економічній системі розвинутих країн світу оптимально поєднуються ринкові важелі саморегулювання народного господарства з державним регулюванням. Незважаючи на це, економіка цих країн ...