Методичні підходи до експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення

Доі - очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік,грн.;

Р - поточна вартість реверсії;- період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу [44].

Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та І ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу за умов її кращого та найбільш ефективного використання, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.

Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки та ризиків на інвестування, ліквідність земельної ділянки, інвестиційний менеджмент, інфляційне очікування тощо.

На відміну від ставки дисконтування, ставка капіталізації враховує тільки умови (період) повернення авансованого капіталу і не враховує показники віддачі (прибутковості) інвестицій, а також зміну вартості грошей у часі.

Метод дисконтування грошових потоків доцільно застосовувати при оцінці вакантних земельних ділянок з урахуванням фінансового профілю проекту забудови, а також ділянок, фактичне використання яких не співпадає з кращим та найбільш ефективним використанням, досягнення якого сполучено з різновеликими по роках витратами і фінансовими результатами [30].

Метод співставления продажів або порівняльний метод використовується в умовах розвинутого й активного ринку землі та нерухомості, коли інформація про продаж земельних ділянок є достовірною і доступною. У відповідності до цього методу вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість. Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

В загальному вигляді оціночна вартість земельної ділянки методом співставлення продажів визначається за формулою:

Подібні статті по економіці

Вплив змін у вартості життя на розмір доходів
купівельний споживчий економічний населення Сучасна економіка є нестабільною і невизначеною. І це усім відомий факт, що був доведений багатьма вченими численну кількість разів. Влада з ...

Україна у вимірі індексу людського розвитку (1998-2009 рр)
Сьогодні в період трансформаційних змін соціальної та економічної системи України та багатьох країн світу однією з найважливіших проблем суспільства є не лише збереження, а й примноженн ...

Багатомірна класифікація нового об’єкта методами дискримінаційного аналізу
Поділ сукупностей на групи, однорідні в тому чи іншому розумінні, пов'язаний з такими діями, як систематизація, типологія, класифікація, групування. Традиційно зазначений поділ виконують ...